Sucessões · inventário e partilha
Você precisa fazer o inventário de um imóvel
Enquanto não há inventário, o imóvel permanece no nome de quem faleceu: não se vende, não se financia, não se transfere. Esta página explica quando o inventário pode ser feito em cartório, o que ele custa e o que acontece se ele for adiado.
As situações
Qual delas descreve o seu caso
A via adequada depende de consenso, de testamento e de quem são os herdeiros.
Situação 1
Há acordo entre os herdeiros
Todos maiores, capazes e de acordo com a partilha. Caminho mais rápido, resolvido em cartório.
Situação 2
Há testamento
A existência de testamento altera o procedimento e, em regra, exige a via judicial.
Situação 3
Há divergência
Discordância sobre a partilha, herdeiro menor ou incapaz, ou herdeiro que não se manifesta.
Situação 4
Óbito antigo, nada feito
Anos sem inventário, muitas vezes com novos falecimentos no meio, o que multiplica os herdeiros.
O que está em jogo no adiamento
Adiar o inventário costuma parecer economia, e é o contrário: o imóvel fica travado, os tributos incidem sobre valores atualizados e cada novo falecimento na família aumenta o número de pessoas que precisam concordar.
Prazo e multa
A abertura do inventário tem prazo legal, e a perda dele gera multa sobre o imposto de transmissão. É o custo mais imediato do adiamento.
Via extrajudicial
Havendo consenso entre herdeiros maiores e capazes, e não havendo testamento, o inventário se resolve em cartório por escritura pública, com assistência de advogado e sem processo.
Imóvel indisponível
Antes da partilha registrada, o imóvel não pode ser vendido nem dado em garantia com segurança, e a locação também fica sujeita a questionamento entre os herdeiros.
Sucessões em cadeia
Quando um herdeiro falece antes da partilha, abre-se novo inventário sobre a mesma parte. Casos com duas ou três gerações acumuladas são os mais caros e demorados de regularizar.
Esta página tem caráter informativo e não substitui a análise dos seus documentos. A via aplicável e o custo tributário dependem da composição familiar e do patrimônio envolvido.
Sobre o autor
Felipe Pompeo Pailo
Advogado inscrito na OAB/PR sob o nº 102.432, com atuação em direito imobiliário e securitário. Fundou a Pompeo Pailo Advocacia em 2020, em Curitiba, com atendimento em todo o país.
Formação, publicações e perfisPerguntas frequentes
Sobre inventário
Respostas gerais, para orientação inicial.
Dá para fazer inventário sem processo judicial?
Sim, quando todos os herdeiros são maiores e capazes, há acordo sobre a partilha e não existe testamento. Nessa hipótese o inventário é feito por escritura pública em cartório, com assistência de advogado.
Perdi o prazo para abrir o inventário. E agora?
O inventário continua sendo possível, mas a perda do prazo legal implica multa sobre o imposto de transmissão. Quanto mais tempo passa, maior tende a ser o custo total.
Posso vender o imóvel antes de terminar o inventário?
A venda depende de autorização e do cumprimento de formalidades, e não se registra sem a partilha concluída. Negócios feitos por fora costumam gerar litígio posterior.
Um herdeiro não quer participar. Isso trava tudo?
Trava a via extrajudicial, que exige consenso, mas não impede o inventário: nesse caso ele segue pela via judicial, que existe justamente para resolver a divergência.
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